Изменение ставки НДС по договорам аренды (сумма договора увеличивается на разницу в НДС, ОА без дисконтирования)
С 01.01.2026 основная ставка НДС увеличена с 20% до 22 % (п. 3 ст. 164 НК РФ в ред.
Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ, далее – Закон № 425-ФЗ).
Переходных положений по вопросам обложения НДС в связи с изменением ставки Закон № 425-ФЗ
не содержит. Официальные разъяснения контролирующих ведомств по вопросам, связанным с переходом на ставку 22 %, в настоящее время также отсутствуют.
Как правило при изменении ставки НДС во избежание возможных споров с контрагентами и контролирующими органами по соглашению сторон вносятся соответствующие
изменения в договоры в части изменения его цены. Такой подход применим для любых договоров, в том числе договоров аренды
(п. 1 ст. 450 ГК РФ). При этом возможны два варианта изменений.
Вариант 1. Цена договора без НДС остается прежней, а НДС начисляют по новой ставке.
Например, арендный платеж в 2025 году без НДС составлял 100 000,00 руб., с НДС 120 000,00 руб., в т.ч. НДС 20% - 20 000,00 руб.
В новой редакции договора цена договора c 01.01.2026 без НДС составит 100 000,00 руб., с НДС 122 000,00 руб., в т.ч. НДС 22% - 22 000,00 руб.
Таким образом, общая цена договора увеличивается на разницу в суммах НДС по действующей в 2026 году ставке и ставке на дату заключения договора.
Вариант 2. Цена договора с НДС остается прежней, а НДС в составе этой цены определяют по расчетной ставке 22/122.
Например, арендный платеж в 2025 году без НДС составлял 100 000,00 руб., с НДС 120 000,00 руб., в т.ч. НДС 20% - 20 000,00 руб.
В новой редакции договора цена договора c 01.01.2026 без НДС составит 98 360,66 руб. (120 000/122*100), с НДС 120 000,00 руб., в т.ч. НДС
22% - 21 639,34 руб. (120 000/122*22).
Таким образом, общая цена договора (величина арендного платежа) не изменилась, но при этом уменьшилась его стоимость без НДС.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, соответственно и соглашение о его изменении
также должно быть зарегистрировано (п. 2 ст. 164,
п. 2 ст. 609 ГК РФ,
п. 2 ст. 651 ГК РФ).
В общем случае при изменении условий договора аренды пересматривается фактическая стоимость права пользования активом и величина
обязательства по аренде (п. 21 ФСБУ 25/2018). При этом изменение величины
обязательства по аренде относится на стоимость права пользования активом. Уменьшение обязательства по аренде сверх балансовой
стоимости права пользования активом включается в доходы текущего периода.
При изменении величины обязательства по аренде также пересматривается ставка дисконтирования
(п. 22 ФСБУ 25/2018).
Обязательство по аренде признается в сумме приведенной стоимости будущих арендных платежей на дату оценки
(п. 14 ФСБУ 25/2018). Эта стоимость определяется путем дисконтирования номинальных
величин будущих арендных платежей. Арендатор, который вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, может оценивать обязательство по аренде
как сумму номинальных величин будущих арендных платежей на дату этой оценки (абз. 2
п. 14 ФСБУ 25/2018).
В состав арендных платежей включаются все платежи, обусловленные договором аренды, за вычетом сумм налога на добавленную стоимость (как возмещаемого,
так и не возмещаемого) (п. 7 ФСБУ 25/2018). Это связано с тем, что как для арендодателя,
так и для арендатора сумма НДС (возмещаемого и невозмещаемого) представляет собой обязательство по уплате налогов, возникающее вследствие исполнения требований
законодательства о налогах и сборах. Исходя из этого, сумма НДС, которая должна быть уплачена арендатором, не является частью арендных платежей, обусловленных договором
аренды, соответственно не включается в состав платежей при оценке обязательства по аренде согласно ФСБУ 25/2018 (независимо от порядка возмещения (вычета) НДС) и признается
арендатором в бухгалтерском учете в качестве обязательства в момент возникновения обязанности по его уплате (письмо Минфина РФ
от 18.01.2022 № 07-04-09/2185).
С учетом указанных особенностей оценки обязательства по аренде необходимость внесения изменений в учет договора аренды в связи с изменением ставки НДС будет
зависеть от варианта подписанного дополнительного соглашения к договору.
Если было подписано соглашение к договору аренды по варианту 1
(то есть цена договора без НДС осталась прежней, а НДС начисляется по новой
ставке), то обязательство по аренде не меняется, а значит не меняется и
фактическая стоимость права пользования активом. Соответственно,
в теории какие либо операции
по дополнительному соглашению к договору аренды в данном случае отражать не требуется
(в программах 1С изменения отражаются в аналитическом
учете по субсчетам счета 76.07). Этот вариант
рассматривается в данной статье.
Если было подписано соглашение к договору аренды по варианту 2 (то есть цена договора с НДС осталась прежней, а НДС в составе этой цены
определяют по расчетной ставке 22/122), то обязательство по аренде уменьшается, а значит меняется и фактическая стоимость права пользования активом. В данном случае
требуется отразить в учете изменение величины обязательства по аренде (с учетом пересмотренной ставки дисконтирования) и права пользования активом.
Отражение на счетах бухгалтерского учета:
Изменение ставки НДС на учет операций у арендатора в целях налога на прибыль не влияет, поскольку учет операций после изменения стоимости договора не меняется.
Обратите внимание! Функционал по отражению операций аренды у арендатора с признанием права пользования активом (ППА) и обязательства по аренде (ОА) в
программе "1С:Бухгалтерия 8" поддерживается только для организаций, имеющих право на упрощенный бухгалтерский учет, когда обязательство по аренде первоначально оценивается
как сумма номинальных величин будущих арендных платежей на дату этой оценки (без дисконтирования). Дисконтирование поддерживается только в версии КОРП.
Для отражения изменения условий договора аренды (в том
числе при изменении ставки НДС) используется документ "Изменение условий
аренды".
Если обязательство по аренде при признании оценивалось
как сумма номинальных величин будущих арендных платежей (без дисконтирования) и
при изменении ставки НДС сумма договора увеличена на разницу в НДС по старой и
новой ставкам (т. е. технически ППА и ОА не изменяются), то документ "Изменение
условий аренды" можно провести на первое число месяца, с которого меняется
ставка НДС, или на любую дату, предшествующую изменению ставки НДС. К примеру,
при увеличении ставки НДС с 01.01.2026, документ "Изменение условий лизинга"
можно провести на 01.01.2026 или раньше (на дату дополнительного соглашения к договору или на
31.12.2025).
Пошаговая инструкция:
Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ, далее – Закон № 425-ФЗ).
Переходных положений по вопросам обложения НДС в связи с изменением ставки Закон № 425-ФЗ
не содержит. Официальные разъяснения контролирующих ведомств по вопросам, связанным с переходом на ставку 22 %, в настоящее время также отсутствуют.
Как правило при изменении ставки НДС во избежание возможных споров с контрагентами и контролирующими органами по соглашению сторон вносятся соответствующие
изменения в договоры в части изменения его цены. Такой подход применим для любых договоров, в том числе договоров аренды
(п. 1 ст. 450 ГК РФ). При этом возможны два варианта изменений.
Вариант 1. Цена договора без НДС остается прежней, а НДС начисляют по новой ставке.
Например, арендный платеж в 2025 году без НДС составлял 100 000,00 руб., с НДС 120 000,00 руб., в т.ч. НДС 20% - 20 000,00 руб.
В новой редакции договора цена договора c 01.01.2026 без НДС составит 100 000,00 руб., с НДС 122 000,00 руб., в т.ч. НДС 22% - 22 000,00 руб.
Таким образом, общая цена договора увеличивается на разницу в суммах НДС по действующей в 2026 году ставке и ставке на дату заключения договора.
Вариант 2. Цена договора с НДС остается прежней, а НДС в составе этой цены определяют по расчетной ставке 22/122.
Например, арендный платеж в 2025 году без НДС составлял 100 000,00 руб., с НДС 120 000,00 руб., в т.ч. НДС 20% - 20 000,00 руб.
В новой редакции договора цена договора c 01.01.2026 без НДС составит 98 360,66 руб. (120 000/122*100), с НДС 120 000,00 руб., в т.ч. НДС
22% - 21 639,34 руб. (120 000/122*22).
Таким образом, общая цена договора (величина арендного платежа) не изменилась, но при этом уменьшилась его стоимость без НДС.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, соответственно и соглашение о его изменении
также должно быть зарегистрировано (п. 2 ст. 164,
п. 2 ст. 609 ГК РФ,
п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Бухгалтерский учет
В общем случае при изменении условий договора аренды пересматривается фактическая стоимость права пользования активом и величина
обязательства по аренде (п. 21 ФСБУ 25/2018). При этом изменение величины
обязательства по аренде относится на стоимость права пользования активом. Уменьшение обязательства по аренде сверх балансовой
стоимости права пользования активом включается в доходы текущего периода.
При изменении величины обязательства по аренде также пересматривается ставка дисконтирования
(п. 22 ФСБУ 25/2018).
Обязательство по аренде признается в сумме приведенной стоимости будущих арендных платежей на дату оценки
(п. 14 ФСБУ 25/2018). Эта стоимость определяется путем дисконтирования номинальных
величин будущих арендных платежей. Арендатор, который вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, может оценивать обязательство по аренде
как сумму номинальных величин будущих арендных платежей на дату этой оценки (абз. 2
п. 14 ФСБУ 25/2018).
В состав арендных платежей включаются все платежи, обусловленные договором аренды, за вычетом сумм налога на добавленную стоимость (как возмещаемого,
так и не возмещаемого) (п. 7 ФСБУ 25/2018). Это связано с тем, что как для арендодателя,
так и для арендатора сумма НДС (возмещаемого и невозмещаемого) представляет собой обязательство по уплате налогов, возникающее вследствие исполнения требований
законодательства о налогах и сборах. Исходя из этого, сумма НДС, которая должна быть уплачена арендатором, не является частью арендных платежей, обусловленных договором
аренды, соответственно не включается в состав платежей при оценке обязательства по аренде согласно ФСБУ 25/2018 (независимо от порядка возмещения (вычета) НДС) и признается
арендатором в бухгалтерском учете в качестве обязательства в момент возникновения обязанности по его уплате (письмо Минфина РФ
от 18.01.2022 № 07-04-09/2185).
С учетом указанных особенностей оценки обязательства по аренде необходимость внесения изменений в учет договора аренды в связи с изменением ставки НДС будет
зависеть от варианта подписанного дополнительного соглашения к договору.
Если было подписано соглашение к договору аренды по варианту 1
(то есть цена договора без НДС осталась прежней, а НДС начисляется по новой
ставке), то обязательство по аренде не меняется, а значит не меняется и
фактическая стоимость права пользования активом. Соответственно,
в теории какие либо операции
по дополнительному соглашению к договору аренды в данном случае отражать не требуется
(в программах 1С изменения отражаются в аналитическом
учете по субсчетам счета 76.07). Этот вариант
рассматривается в данной статье.
Если было подписано соглашение к договору аренды по варианту 2 (то есть цена договора с НДС осталась прежней, а НДС в составе этой цены
определяют по расчетной ставке 22/122), то обязательство по аренде уменьшается, а значит меняется и фактическая стоимость права пользования активом. В данном случае
требуется отразить в учете изменение величины обязательства по аренде (с учетом пересмотренной ставки дисконтирования) и права пользования активом.
Отражение на счетах бухгалтерского учета:
| Дебет счета | Кредит счета | Содержание хозяйственной операции |
| 76 (ОА) | 01 (ППА) | Отражено уменьшение стоимости права пользования активом (ППА) и обязательства по аренде (ОА) за счет уменьшения стоимости договора (без НДС) |
| 76 (ОА) | 91 | Отражено уменьшение обязательства по аренде сверх балансовой стоимости права пользования активом |
Налоговый учет
Изменение ставки НДС на учет операций у арендатора в целях налога на прибыль не влияет, поскольку учет операций после изменения стоимости договора не меняется.
В программе "1С:Бухгалтерия 8"
Обратите внимание! Функционал по отражению операций аренды у арендатора с признанием права пользования активом (ППА) и обязательства по аренде (ОА) в
программе "1С:Бухгалтерия 8" поддерживается только для организаций, имеющих право на упрощенный бухгалтерский учет, когда обязательство по аренде первоначально оценивается
как сумма номинальных величин будущих арендных платежей на дату этой оценки (без дисконтирования). Дисконтирование поддерживается только в версии КОРП.
Для отражения изменения условий договора аренды (в том
числе при изменении ставки НДС) используется документ "Изменение условий
аренды".
Если обязательство по аренде при признании оценивалось
как сумма номинальных величин будущих арендных платежей (без дисконтирования) и
при изменении ставки НДС сумма договора увеличена на разницу в НДС по старой и
новой ставкам (т. е. технически ППА и ОА не изменяются), то документ "Изменение
условий аренды" можно провести на первое число месяца, с которого меняется
ставка НДС, или на любую дату, предшествующую изменению ставки НДС. К примеру,
при увеличении ставки НДС с 01.01.2026, документ "Изменение условий лизинга"
можно провести на 01.01.2026 или раньше (на дату дополнительного соглашения к договору или на
31.12.2025).
Пошаговая инструкция:
