Справочник хозяйственных операций. 1С:Бухгалтерия 8

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и
пользование или во временное пользование
(ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации
(п. 2 ст. 609 ГК РФ,
п. 2 ст. 651 ГК РФ,
п. 2 ст. 26 ЗК РФ,
п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).
При этом к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства
(п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором
(п. 1 ст. 614 ГК РФ). Стороны договора могут установить, что арендная плата
уплачивается в фиксированной сумме, или определить в договоре порядок ее расчета
(ст. 614 ГК РФ).

Стоимость коммунальных услуг (электричество, отопление, водоснабжение и др.)
может возмещаться арендодателю отдельно сверх арендной платы либо включаться в
сумму арендной платы. Если коммунальные услуги включаются в стоимость арендной
платы, то в зависимости от способа включения последняя может состоять:

• только из постоянной (фиксированной) суммы (стоимость коммунальных услуг
  включается в сумму арендной платы на основе примерной цены и в первичных
  документах отдельно не выделяется);
  
• из постоянной (основной фиксированной) и переменной (дополнительной) части
  (стоимость коммунальных услуг представляет собой переменную часть арендной
  платы, рассчитывается исходя из фактически потребленных арендатором услуг на
  основании показаний счетчиков или пропорционально каким-либо показателям
  (например, пропорционально занимаемой площади) и может выделяться в
  первичных документах отдельной строкой).
  

Бухгалтерский учет​

В целях ФСБУ 25/2018 объекты бухгалтерского учета
классифицируются как объекты учета аренды при единовременном выполнении
следующих условий (п. 5 ФСБУ 25/2018):

• арендодатель предоставляет арендатору предмет аренды на определенный срок;
  
• предмет аренды идентифицируется (предмет аренды определен в договоре аренды, и этим договором не предусмотрено право арендодателя по своему усмотрению
  заменить предмет аренды в любой момент в течение срока аренды);
  
• арендатор имеет право на получение экономических выгод от использования предмета аренды в течение срока аренды;
  
• арендатор имеет право определять, как и для какой цели используется предмет аренды в той степени, в которой это не предопределено техническими
  характеристиками предмета аренды.
  

Стандарт не применяется к объектам бухгалтерского
учета, которые не классифицируются как объекты учета аренды (п. 5 ФСБУ 25/2018).

По ФСБУ 25/2018 порядок учета операций по договору аренды у арендодателя зависит от классификации договора аренды (операционная аренда или неоперационная (финансовая)
аренда) (п. 24 ФСБУ 25/2018). Классификация производится арендодателем по
каждому договору аренды (субарендодателем - по каждому договору субаренды) с учетом требования приоритета содержания перед формой.
Подробнее об этом см. в статье Учет аренды у арендодателя по ФСБУ 25/2018 (основные принципы и объекты учета).

Объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета
операционной аренды, если экономические выгоды и риски, обусловленные правом
собственности на предмет аренды, несет арендодатель, т.е. выполняется одно из
следующих условий (п. 26 ФСБУ 25/2018):

• срок аренды существенно меньше и несопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;
  
• предмет аренды имеет неограниченный срок использования, его потребительские свойства с течением времени не изменяются;
  
• на дату предоставления предмета аренды приведенная стоимость будущих
  арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды;
  
• иное обстоятельство, свидетельствующее о том, что экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель.
  

Арендодатель, который имеет право на применение упрощенных способов
бухгалтерского учета, может классифицировать все объекты учета аренды в качестве
объектов учета операционной аренды, за исключением следующих случаев
(п. 28 ПБУ 25/2018):

• условиями договора аренды предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;
  
• арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этого права.
  

При операционной аренде арендодатель не изменяет прежний принятый порядок учета актива в связи с его передачей в
аренду (п. 41 ФСБУ 25/2018), актив учитывается в соответствии с правилами,
установленными иными Стандартами (например, ФСБУ 6/2020).


При этом объекты недвижимости, предназначенные для предоставления за плату во временное пользование, учитываются в составе отдельной группы
основных средств "Инвестиционная недвижимость" (п. 11 ФСБУ 6/2020).
Как правило, учет таких объектов организуется на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности".

Доходы по операционной аренде признаются в течение срока действия договора
равномерно или на основе другого систематического подхода
(п. 42 ФСБУ 25/2018).

В случае, когда расходы арендодателя, связанные с содержанием объекта недвижимости (например, коммунальные платежи, охрана помещений, амортизация
и др.), не компенсируются арендатором, то они подлежат включению:

• в расходы по обычным видам деятельности, если предоставление имущества в аренду является предметом деятельности организации
  (п. 5 ПБУ 10/99);
  
• в прочие расходы - в ином случае (п. 11 ПБУ 10/99).
  

Отражение операций на счетах бухгалтерского учета:

Налоговый учет​

Доходы от сдачи имущества в аренду (в том числе если арендная плата включает в себя коммунальные услуги) признаются в сумме, установленной
договором аренды (без учета НДС) в том отчетном периоде, в котором они имели место (независимо от фактического поступления денежных
средств) и включаются в состав (п. 1 ст. 271 НК РФ,
абз. 5 ст. 248 НК РФ):

• доходов от реализации товаров (работ, услуг), если деятельность по предоставлению имущества в аренду является основным видом деятельности
  и осуществляется на систематической основе (ст. 249 НК РФ);
  
• внереализационных доходов, если такие доходы не определяются налогоплательщиком в качестве доходов от реализации в порядке, установленном
  ст. 249 НК РФ
  (п. 4 ст. 250 НК РФ).
  

В общем случае доходы от реализации в соответствии с

п. 3 ст. 271 НК РФ
признаются на дату реализации. Датой признания внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду
является дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных
договоров или предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием
для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового)
периода (пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).
На практике доходы от сдачи имущества в аренду обычно признают на последнее
число каждого месяца.

Затраты на содержание переданного в аренду имущества, учтенные в составе арендной платы (в том числе коммунальные услуги, амортизационные
отчисления, охрана имущества и т.п.), включаются в состав:

• расходов, связанных с производством и реализацией, если организация предоставляет имущество в аренду на систематической основе
  (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ), затраты на
  коммунальные услуги в этом случае учитывают в составе материальных расходов
  (пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ);
  
• внереализационных расходов в иных случаях
  (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).
  

В общем случае операции оказания услуги по сдаче имущества в аренду на территории РФ признаются объектом обложения НДС
(пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг по аренде имущества следует считать наиболее раннюю из дат
(п. 1 ст. 167 НК РФ,
письмо Минфина России от 27.04.2024 № 03-07-09/40301):

• день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг;
  
• последний день налогового периода, в котором оказываются эти услуги.
  

Если стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, учитывается в составе арендной платы, то
(пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ,
п. 2 ст. 171,
п. 1 ст. 172 НК РФ,
п. 1 письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@):

• НДС исчисляется и предъявляется арендатору с полной суммы арендной платы по договору, включая стоимость коммунальных услуг;
• входной НДС, предъявленный поставщиками коммунальных услуг, принимается к вычету в полном размере.
  

Операции по передаче непосредственно самого предмета аренды арендатору не являются объектом обложения НДС
в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, так как право собственности
на него не переходит к арендатору, т.е. нет реализации в смысле
п. 1 ст. 39 НК РФ.


Недвижимое имущество, переданное в аренду, облагается налогом на имущество у
арендодателя независимо от способа исчисления налога (по кадастровой или
среднегодовой стоимости) (п. 3 ст. 378 НК РФ).

В программе "1С:Бухгалтерия 8":​

Поддерживается функционал по отражению в учете арендодателя только операций по операционной аренде.

Для учета операционной аренды у арендодателя используются следующие документы:

• "Передача ОС в аренду";
  
• "Реализация (акт, накладная, УПД)" с видом операции "Услуги аренды";
  
• "Возврат ОС от арендатора".
  

Пошаговая инструкция:

Смотрите также​