Справочник хозяйственных операций. 1С:Бухгалтерия 8

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и
пользование или во временное пользование (ст. 606,
п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации
(п. 2 ст. 609 ГК РФ,
п. 2 ст. 651 ГК РФ,
п. 2 ст. 26 ЗК РФ,
п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).
При этом к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства
(п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Организация может заключить договор на аренду помещения
(жилого или нежилого) с физическим лицом без статуса индивидуального предпринимателя. Обязательное условие:
физическое лицо должно быть собственником сдаваемого помещения либо обладать правом им распоряжаться
(ст. 608 и
п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором
(п. 1 ст. 614 ГК РФ). Стороны договора могут установить, что арендная плата
уплачивается в фиксированной сумме, или определить в договоре порядок ее расчета
(ст. 614 ГК РФ).

Стоимость коммунальных услуг (электричество, отопление, водоснабжение и др.)
может возмещаться арендодателю отдельно сверх арендной платы либо включаться в
сумму арендной платы. Если коммунальные услуги включаются в стоимость арендной
платы, то в зависимости от способа включения последняя может состоять:

• только из постоянной (фиксированной) суммы (стоимость коммунальных услуг
  включается в сумму арендной платы на основе примерной цены и в первичных
  документах отдельно не выделяется);
  
• из постоянной (основной фиксированной) и переменной (дополнительной) части
  (стоимость коммунальных услуг представляет собой переменную часть арендной
  платы, рассчитывается исходя из фактически потребленных арендатором услуг на
  основании показаний счетчиков или пропорционально каким-либо показателям
  (например, пропорционально занимаемой площади) и может выделяться в
  первичных документах отдельной строкой).
  

Бухгалтерский учет​

В бухгалтерском учете арендатора операции по договорам аренды (независимо от типа договора:
текущая или финансовая аренда (лизинг)) отражаются в соответствии с требованиями ФСБУ 25/2018
(п. 48 ФСБУ 25/2018), если единовременно выполняются
следующие условия (п. 5 ФСБУ 25/2018):

• арендодатель предоставляет арендатору предмет аренды на определенный срок;
  
• предмет аренды идентифицируется (предмет аренды определен в договоре аренды,
  при этом договором не предусмотрено право арендодателя по своему усмотрению
  заменить предмет аренды в любой момент в течение срока аренды);
  
• арендатор имеет право на получение экономических выгод от использования
  предмета аренды в течение срока аренды;
  
• арендатор имеет право определять, как и для какой цели используется предмет
  аренды в той степени, в которой это не предопределено техническими
  характеристиками предмета аренды.
  

Классификация (определение) объектов учета по договору аренды производится на более раннюю из двух дат – дату, на
которую предмет аренды становится доступным для использования арендатором (дата предоставления предмета аренды) или дату заключения договора аренды
(п. 6 ФСБУ 25/2018). При
этом классификация объектов учета аренды пересматривается при изменении соответствующего договора аренды.

В общем случае на дату предоставления арендодателем предмета аренды в учете арендатора в качестве
объекта учета признается право пользования активом (ППА) с одновременным признанием
обязательства по аренде (ОА) (п. 10 ФСБУ 25/2018).
Подробно об этом см. в статьях "Аренда в учете арендатора (ППА, ОА без
дисконтирования)" и "Аренда в учете арендатора (ППА, ОА c дисконтированием)".

Право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде (ОА) по договору аренды можно не признавать:

• при наличии права на упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, если договором не предусмотрена возможность выкупа предмета аренды или передачи
  его в субаренду (пп. "в" п. 11,
  п. 12 ФСБУ 25/2018);
  
• при отсутствии права на упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, если срок аренды не превышает 12 месяцев или рыночная
  стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 000 руб. при условии, что договором не
  предусмотрена возможность выкупа предмета аренды или передачи его в субаренду (пп.
  "а", пп. "б" п. 11 ФСБУ 25/2018,
  п. 12 ФСБУ 25/2018).
  

В этих случаях арендные платежи включаются в расходы равномерно в течение срока аренды или на основе другого систематического подхода, отражающего характер
использования арендатором экономических выгод от предмета аренды.

Одним из критериев, в соответствии с которыми ППА и ОА не признаются, является срок аренды (он не должен превышать 12 месяцев).

Срок аренды определяется не только исходя из сроков и условий договора аренды, но и с учетом намерения и возможностей сторон их изменять
(п. 9 ФСБУ 25/2018).
Минфин России также отметил, что при определении срока аренды следует принимать во внимание существующую практику заключения таких договоров организацией и иные
факторы, которые могут повлиять на продление или прекращение арендных отношений после окончания срока договора (письма Минфина России
от 07.12.2021 № 07-01-11/99521, от 04.10.2021 № 07-01-09/80036).

Договоры аренды недвижимости с физическими лицами обычно заключаются не более чем на 11 месяцев с возможностью автоматической пролонгации на
следующий такой же срок. В недвижимость, арендуемую у физических лиц, обычно не вкладывают существенные средства на ремонт и обустройство, трудностей с поиском
и переездом в другое помещение обычно также не возникает. Поэтому по таким договорам арендатор, как правило, не признает ППА и ОА, а арендную плату
учитывает равномерно в течение срока аренды (например, ежемесячно) или на основе другого систематического подхода
(п. 11 ФСБУ 25/2018):

• в расходах по обычным видам деятельности, если арендованное имущество используется в производственной деятельности или
  для управленческих нужд организации (п. 5,
  п. 7,
  п. 16,
  п. 18 ПБУ 10/99)
  
• в прочих расходах в иных случаях (п. 11,
  п. 12,
  п. 16,
  п. 18 ПБУ 10/99)
  

Отражение операций на счетах бухгалтерского учета:

Налоговый учет​

Непосредственно при получении предмета аренды и возврате его арендодателю у арендатора не возникает объектов
обложения налогом на прибыль.

Арендная плата (в том числе включающая в себя коммунальные услуги по полученному
в аренду имуществу) признается прочими расходами, связанными с производством и
реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Арендная плата по договорам аренды недвижимости, заключенным на срок более года,
признается в расходах по налогу на прибыль только после государственной регистрации договора (письма Минфина России
от 31.10.2016 № 03-03-06/1/63543,
от 23.11.2015 № 03-07-11/67890).

В качестве первичного учетного документа, подтверждающего факт аренды, может
приниматься акт приемки-передачи арендуемого имущества (письмо Минфина России
от 04.04.2007 № 03-07-15/47). Оформлять акты об оказании услуг по договору
аренды нужно, только если это прямо предусмотрено договором (письма Минфина
России от 25.03.2019 № 03-03-06/1/20067,
от 15.11.2017 № 03-03-06/1/75483).

Датой осуществления расходов по арендным платежам признается одна из следующих дат
(пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ):

• дата расчетов в соответствии с договором;
  
• дата предъявления расчетных документов;
  
• последнее число отчетного (налогового) периода.
  

Поскольку принимаемые для целей налогообложения расходы признаются в
том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся
(п. 1 ст. 272 НК РФ), датой признания расходов по аренде в большинстве случаев
будет последнее число месяца (или дата окончания договора аренды).

Этот подход подтверждается позицией Минфина России, согласно
которой расходы на аренду должны признаваться ежемесячно, даже если сумма
арендной платы за весь период аренды была перечислена арендодателю единовременно
(письмо Минфина России от
18.01.2016 № 03-03-06/1/1123, от
16.03.2015 № 03-03-06/13706).


Физические лица не являются плательщиками НДС и не выставляют арендаторам счета-фактуры.


Доходы, полученные физическим лицом по договору аренды,
облагаются НДФЛ, если арендодатель не является самозанятым (только в отношении жилых
помещений, поскольку в этом случае они платят НПД) или ИП (кроме ИП на ОСН)
(пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ,
п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от
27.11.2018 № 422-ФЗ).

Организация-арендатор, выплачивающая по
такому договору
аренды доход физическому лицу, признается налоговым агентом по НДФЛ и обязана исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ
с доходов физического лица (п. 1 ст. 24,
п. 1,
п. 2,
п. 6 ст. 226 НК РФ).
В зависимости от того, является физическое лицо резидентом или нет, НДФЛ
следует удерживать по ставке 13 (15) или 30 процентов
(ст. 224 НК РФ).

Если арендная плата включает в себя переменную часть, которая зависит от
фактического объема потребления арендатором коммунальных услуг, фиксируемого на основании показаний счетчиков (при условии
документального подтверждения таких расходов), дохода, облагаемого у арендодателя НДФЛ, в этой части не возникает (письма Минфина России
от 17.06.2021 № 03-04-05/47506,
от 18.11.2020 № 03-04-05/100259,
от 29.04.2019 № 03-04-07/31733).

Страховыми взносами арендная плата не облагается
(п. 4 ст. 420 НК РФ,
п. 1 ст. 20.1 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ).


Недвижимое имущество, переданное в аренду, подлежит налогообложению налогом на имущество у
арендодателя независимо от способа исчисления налога (по кадастровой или
среднегодовой стоимости) (п. 3 ст. 378 НК РФ).


Если по договору аренды арендатор не признает право пользование активом (ППА)
и обязательство по аренде, то для отражения операций используются
документы "Операция" для:

• принятия на забалансовый учет предмета аренды и возврата его арендодателю;
  
• учета арендной платы
  в затратах;
  
• отражения удержанной при выплате физическому лицу суммы НДФЛ.
  

Для отражения расчетов с физическими лицами используется счет 76.10 " (вне
зависимости от того, является физлицо работником организации или нет).

Пошаговая инструкция:

Смотрите также​