Справочник хозяйственных операций. 1С:Бухгалтерия 8

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное
пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации
(п. 2 ст. 609 ГК РФ,
п. 2 ст. 651 ГК РФ,
п. 2 ст. 26 ЗК РФ,
п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).
При этом к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства
(п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором
(п. 1 ст. 614 ГК РФ). Стороны договора могут установить, что арендная плата
уплачивается в фиксированной сумме, или определить в договоре порядок ее расчета (ст.
614 ГК РФ).

Стоимость коммунальных услуг (электричество, отопление, водоснабжение и др.) может возмещаться арендодателю отдельно сверх арендной платы либо включаться в
сумму арендной платы. Если коммунальные услуги включаются в стоимость арендной платы, то в зависимости от способа включения последняя может состоять:

• только из постоянной (фиксированной) суммы (стоимость коммунальных услуг включается в сумму арендной платы на основе примерной цены и в первичных
  документах отдельно не выделяется);
  
• из постоянной (основной фиксированной) и переменной (дополнительной) части (стоимость коммунальных услуг представляет собой переменную часть арендной
  платы, рассчитывается исходя из фактически потребленных арендатором услуг на основании показаний счетчиков или пропорционально каким-либо показателям
  (например, пропорционально занимаемой площади) и может выделяться в первичных документах отдельной строкой).
  

Бухгалтерский учет​

В бухгалтерском учете арендатора операции по договорам аренды (независимо от типа договора:
текущая или финансовая аренда (лизинг)) отражаются в соответствии с требованиями ФСБУ 25/2018
(п. 48 ФСБУ 25/2018), если единовременно выполняются
следующие условия (п. 5 ФСБУ 25/2018):

• арендодатель предоставляет арендатору предмет аренды на определенный срок;
  
• предмет аренды идентифицируется (предмет аренды определен в договоре аренды, этим договором не предусмотрено право арендодателя по своему усмотрению
  заменить предмет аренды в любой момент в течение срока аренды);
  
• арендатор имеет право на получение экономических выгод от использования предмета аренды в течение срока аренды;
  
• арендатор имеет право определять, как и для какой цели используется предмет аренды в той степени, в которой это не предопределено техническими
  характеристиками предмета аренды.
  

В общем случае на дату предоставления арендодателем предмета аренды в учете арендатора в качестве объекта учета признается право пользования активом (ППА)
с одновременным признанием обязательства по аренде (ОА) (п. 10 ФСБУ 25/2018).

При соблюдении критериев, определенных в п. 11,
12 ФСБУ 25/2018, можно не отражать в учете право пользования активом и обязательство
по аренде, а арендные платежи признавать в качестве расхода равномерно в течение срока аренды или на основе другого систематического подхода. Подробнее об
этом в статье "Аренда недвижимости в учете арендатора (без признания ППА)".


Право пользования активом признается по фактической стоимости, которая включает:

1. величину первоначальной оценки обязательства по аренде;
   
2. арендные платежи, уплаченные авансом по состоянию на дату предоставления предмета аренды;
   
3. затраты арендатора, связанные с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования в запланированных целях;
   
4. величину подлежащего исполнению арендатором оценочного обязательства (по демонтажу, перемещению предмета аренды, восстановлению окружающей
   среды, восстановлению предмета аренды до требуемого договором аренды состояния).
   

Арендатор, который вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского (финансового) учета, может признавать затраты, указанные в п. 3 и п. 4, в составе
расходов периода и рассчитывать фактическую стоимость права пользования активом только исходя из первоначальной оценки обязательства по аренде и арендных платежей,
уплаченных авансом по состоянию на дату предоставления предмета аренды
(п. 13 ФСБУ 25/2018).

Если предмет аренды по характеру его использования относится к группе основных средств, по которой принято решение о проведении переоценки,
то соответствующее право пользования активом также переоценивается
(п. 16 ФСБУ 25/2018).

Фактическая стоимость права пользования активом подлежит пересмотру в случае изменения
условий договора аренды или намерений изменить (продлить или сократить) срок аренды
(п. 21 ФСБУ 25/2018).

Стоимость права пользования активом погашается посредством амортизации. Исключение – случаи, когда схожие по характеру использования активы не
амортизируются. Срок полезного использования права пользования активом не должен превышать срок аренды
(п. 17 ФСБУ 25/2018).


Обязательство по аренде признается в сумме приведенной стоимости будущих арендных платежей на дату оценки
(п. 14 ФСБУ 25/2018). Эта стоимость определяется путем дисконтирования
номинальных величин будущих арендных платежей.

При оценке обязательства по аренде в состав арендных платежей включаются все платежи (за вычетом сумм налога на добавленную стоимость),
обусловленные договором аренды, а также переменные платежи, которые зависят от ценовых индексов или процентных ставок
(п. 7 ФСБУ 25/2018). Коммунальные (эксплуатационные) расходы к
таким не относятся.

Соответственно, для целей ФСБУ 25/2018 переменная часть арендной
платы, зависящая от объема потребленных коммунальных (эксплуатационных) услуг, как таковым арендным платежом не является и на этом основании не
формирует величину обязательства по аренде.

Иных специальных норм в отношении учета переменных платежей в виде коммунальных (эксплуатационных) расходов ФСБУ 25/2018 не содержит.

Если по конкретному вопросу ведения бухгалтерского учета в федеральных
стандартах не установлены способы ведения бухгалтерского учета, то организация разрабатывает соответствующий способ, используя
последовательно следующие документы (п. 7.1 ПБУ 1/2008):

• международные стандарты финансовой отчетности;
  
• положения федеральных и (или) отраслевых стандартов бухгалтерского учета по аналогичным и (или) связанным вопросам;
  
• рекомендации в области бухгалтерского учета.
  

Учет аренды по МСФО регулируется МСФО (IFRS) 16 "Аренда". Согласно
пп. "b" п. 38 МСФО (IFRS) 16 "Аренда" переменные
арендные платежи, не включенные в оценку обязательства по аренде в периоде, в котором наступает событие или условие, приводящее к осуществлению таких
платежей, включаются в состав прибыли или убытка. Из этого следует, что коммунальные (эксплуатационные) расходы учитываются в составе расходов в
обычном порядке, установленном ПБУ 10/99. Подробно об этом см. в статье "Аренда в
учете арендатора (ППА, ОА без дисконтирования, переменная арендная плата)".

В качестве ставки дисконтирования применяется ставка, при использовании которой приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной
ликвидационной стоимости предмета аренды равна его справедливой стоимости (абз. 1
п. 15 ФСБУ 25/2018).

Негарантированная ликвидационная стоимость – это предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды к концу срока аренды
(абз. 1 п. 15 ФСБУ 25/2018). Справедливая стоимость (оценка, основанная на
рыночных данных) определяется по правилам МСФО (п. 8 ФСБУ 25/2018).

В случае если ставка дисконтирования не может быть определена выше указанным способом, применяется ставка, по которой арендатор привлекает или мог бы
привлечь заемные средства на срок, сопоставимый со сроком аренды (абз.
2 п. 15 ФСБУ 25/2018). Обычно по договорам невыкупной аренды ставка дисконтирования определяется именно так.

Подходы для выбора ставки дисконтирования изложены в рекомендации Фонда "НРБУ "БМЦ"
Р-65/2015-КпР "Ставка дисконтирования"
(см. п. 13 рекомендации).

Арендатор, который вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, может первоначально оценивать
обязательство по аренде как сумму номинальных величин будущих арендных платежей
на дату этой оценки (абз. 2 п. 14 ФСБУ 25/2018).

Величина обязательства по аренде после признания увеличивается на величину начисляемых процентов (процентный расход),
если его признавали с учетом дисконтирования, и
уменьшается на величину фактически уплаченных арендных платежей (п. 18
ФСБУ 25/2018).

Величина начисляемых процентов определяется как произведение обязательства по аренде на начало периода, за который начисляются проценты, и
процентной ставки, которую применяли для дисконтирования будущих арендных платежей, проценты начисляются на даты уплаты арендных платежей
и отчетные даты (п. 19 ФСБУ 25/2018). Начисленные по обязательству по аренде
проценты отражаются в составе расходов арендатора за исключением той их части, которая включается в
стоимость актива (если речь идет об инвестиционном активе) (п.
20 ФСБУ 25/2018, п. 7 ПБУ 15/2008).

Фактическая стоимость обязательства по аренде подлежит пересмотру в случае изменения условий договора аренды или намерений сторон
изменить (продлить или сократить)
срок аренды (п. 21 ФСБУ 25/2018).

Отражение на счетах бухгалтерского учета (при условии, что ОА признается в сумме номинальных величин будущих арендных платежей):

Налоговый учет​

Непосредственно при получении предмета аренды и возврате его арендодателю у арендатора не возникает объектов обложения налогом на прибыль.

Арендная плата (в том числе включающая в себя коммунальные услуги по полученному в аренду имуществу) признается прочими расходами, связанными с
производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Арендная плата по договорам аренды недвижимости, заключенным на срок более года,
признается в расходах по налогу на прибыль только после государственной регистрации договора (письма Минфина России
от 31.10.2016 № 03-03-06/1/63543,
от 23.11.2015 № 03-07-11/67890).

В качестве первичного учетного документа, подтверждающего факт аренды, может приниматься акт приемки-передачи арендуемого имущества (письмо Минфина России
от 04.04.2007 № 03-07-15/47). Оформлять акты об оказании услуг по договору
аренды нужно, только если это прямо предусмотрено договором (письма Минфина
России от 25.03.2019 № 03-03-06/1/20067,
от 15.11.2017 № 03-03-06/1/75483).

Датой осуществления расходов по арендным платежам признается одна из следующих дат
(пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ):

• дата расчетов в соответствии с договором;
  
• дата предъявления расчетных документов;
  
• последнее число отчетного (налогового) периода.
  

Поскольку принимаемые для целей налогообложения расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся
(п. 1 ст. 272 НК РФ), датой признания расходов по аренде в большинстве случаев
будет последнее число месяца (или дата окончания договора аренды).

Этот подход подтверждается позицией Минфина России, согласно которой расходы на аренду должны признаваться ежемесячно, даже если сумма
арендной платы за весь период аренды была перечислена арендодателю единовременно (письмо Минфина России
от 18.01.2016 №03-03-06/1/1123,
от 16.03.2015 №03-03-06/13706).


Сумму НДС, предъявленную арендодателем, арендатор имеет право принять к вычету в общеустановленном порядке, если предмет
аренды используется в операциях, облагаемых НДС (пп. 1 п. 2 ст. 171,
п. 1 ст. 172,
п. 2 ст. 169 НК РФ).

Операции по получению и возврату предмета аренды не являются объектом обложения НДС, так как не признаются реализацией в смысле
п. 1 ст. 39 НК РФ (право собственности на объект аренды не переходит к арендатору)
(пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).


Недвижимое имущество, переданное в аренду, подлежит обложению налогом на имущество у арендодателя независимо от способа исчисления налога (по кадастровой или
среднегодовой стоимости) (п. 3 ст. 378 НК РФ, введен
пп "б" п. 49 ст. 1 Федерального закона от 29.11.2021 № 382-ФЗ).

В программе "1С:Бухгалтерия 8"​

Функционал по отражению арендных операций у арендатора с признанием права пользования активом (ППА) и обязательства по аренде (ОА) в программе поддерживается
только для организаций, имеющих право на упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, когда обязательство по аренде первоначально оценивается как сумма номинальных
величин будущих арендных платежей на дату этой оценки (без дисконтирования). Дисконтирование поддерживается только в программе "1С:Бухгалтерия 8 КОРП".

Используются следующие документы:

• "Поступление в аренду" - для принятия к учету предмета аренды;
  
• "Списание с расчетного счета" - для отражения оплаты
  арендных платежей;
  
• "Принятие к учету ОС" с видом операции "Предметы аренды"
  - для принятие к учету ППА;
  
• "Поступление (акт, накладная, УПД)" с видом операции "Услуги аренды" - для отражения задолженности по
  начисленным арендным платежам за период и учета входного НДС;
  
• "Прекращение аренды" -
  для отражения возврата предмета аренды арендодателю .
  

При закрытии месяца операции отражаются регламентными операциями:

• "Признание в НУ арендных платежей" - признание арендных платежей в расходах по налогу на прибыль;
  
• "Амортизация и износ основных средств" - начисление амортизации ППА в бухгалтерском учете. Обратите внимание, что в программе
  "1С:Бухгалтерия 8" поддерживается начисление амортизации ППА только с месяца, следующего за месяцем принятия его к учету. Начисление
  амортизации в бухгалтерском учете с даты принятия к учету ППА возможно только в программе "1С:Бухгалтерия 8 КОРП".
  

Пошаговая инструкция:

Смотрите также​